從房租來估房價

最近房市又開始熱絡起來，相關報導也開始變多，不過近期房價仍處於十分混亂的階段，所以有不少報導都在談房屋的估價。其中有一種估價法引起我的注意，就是利用房租來推算房價。

其實這招也不是從沒聽過，不過我是到了最近才了解到，房租的資訊現在是這麼的透明、豐富又容易取得。瀏覽一趟591，就很有機會找到你有興趣的房子，它可能的房價落在哪裡。

要用房租來估房價，首先要知道房屋出租的報酬率大概多少。目前的利率大概是一兩趴，所以房屋出租的報酬率大約在2.5% - 3%。

也就是說，一千萬的房子拿來出租，每年約可收得租金25萬至30萬，除以12、再四捨五入，每月租金是2萬到2.5萬。

再進一步來算，房價大約是房租的400~500倍。於是乎，我就會去591看某個大樓、社區的租金，然後就來乘以400或500，來推算該大樓、社區的房價值多少。

當然，這是我的理論，不符理論的案子還滿多的。如果我算出來的房價，比賣方的賣價來得高，那麼，很可能這是一間物超所值的房子，或者租金太高了；反過來說，如果我算出來的房價，比賣方的賣價來得低，那麼，很可能這房子賣太貴了！或者，租金很划算，快去租吧！

這邊就有一個不符我理論估計的例子：北投捷運站旁的一棟名宅正隆麗池。根據該網頁，該大樓29樓的租金是 30,000/月，而且含車位。若根據我的理論，把3萬乘以400或500，則得到正隆麗池的房價是1200萬至1500萬。

其實，我也看過這棟大樓好幾次了。我看過四樓、六樓、八樓、12樓，各家仲介的報價從1700萬到2200萬不等，這種低樓層的報價就已經讓我搖頭、出不了手，更何況是最高樓層的29樓？如果29樓的租金只要30,000，房價如我算的是1200~1500萬，那麼這裡的房價是不是太高了？還是太亂了？如果兩千多萬的房子只能租3萬，這29樓的房東又要賺什麼？還不如去標會存錢！

至於買房子，雖然房貸利率好像很低了，但是房價還是貴得嚇人，算起來每個月的利息錢還是好多。既然如此，我們買不起豪宅，倒不如來去租間大房子囉！